いちばんの特効薬は、日頃、ビジネスの世界でコンプライアンスの重要性を認識している、マンションの購入者であるみなさん自身が、「コンプライアンスの意識の高い業者」をマンション購入の選択肢のひとつとしてもつことだと思う。
このコンプライアンスの意識の高い業者が、自社のマンションに、より信頼性・安全性をもたせようと性能表示制度を活用するといった好循環が始まれば、きっと安心・安全にマンションを購入できる時代がくると思う。
賃貸オーナーになろうとする人は、1部屋単位で取得する人とは別の新たな法律問題を考えていかなければいけない。
たとえば、マンションの管理人室がマンション販売会社名義で登記されており、販売会社の息のかかった管理会社が管理していたケースで、管理組合側が総会で管理会社の変更決議をしてしまった。
これに対する管理会社側の対抗措置として、管理人室の鍵を閉めきってしまうという事件も発生しているのである。
そうすると、「この管理人室はそもそも管理組合のものなのだから鍵を返せ!」といえるのか否かが、法的問題となることもある。
管理会社の管理料の問題やサービスの質などは、マンションで必ず出てくる問題である。
また、マンションも築年数を重ねてくると修繕をしなければならないわけだが、このときも施工業者や金額などでもめることになる。
こんな紛争にマンション住民として巻き込まれるのであれば、マンション購入時に、入居時に予定されている管理会社の質や料金などもチェックして購入しておきたいものだ。
また、管理人室が完全に共用部分となるのかどうかについても、確認をしておきたい。
管理組合が管理する範囲が共用部分であり、平たくいうと、マンション住民みんなの共有スペースである。
法定の共用部分としては、建物基礎、建物支柱、梁、構造壁、天井床スラフ、屋根など建物躯体そのものおよび数個の専有部分に通じる廊下または階段室、ロビー、機械室、エレベーター室その他構造上区分所有者全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分が挙げられる。
また、専有部分に属さない建物の附属物、たとえば電気の配線、上下水道の配管、ガス管、冷暖房設備、消火設備、エレベーター機械、受水槽、浄化槽なども共用部分である。
ときどき問題となるのは、分譲当初は屋上や玄関前のピロティだった部分が、部屋や店舗や事務所として分譲されてしまうというケースである。
また、もともと住民の集会室として予定されていたところが店舗になっていた、というケースもある。
こういったトラブルを防止するためにも、分議会社に対して、マンションを購入する前にしっかりと情報開示を求めておきたい。
マンションの上下階の住民同士が、「音がうるさい」などのトラブルとなることもある。
また、洗濯機を回しっぱなしで買い物に行ってしまい、帰ってきたら洗濯機の配水管が排水溝から外れていて、下階に水漏れが発生したというトラブルもある。
そもそもマンションも共同住宅である以上、人とのつながりが不可欠であり、人が密接に付き合うことになる以上、やむを得ずトラブルが発生することも多いのである。
このようなトラブルが発生すると、管理組合が事実上、仲裁に入ることも多い。
仲裁のポイントは、「何が違法行為で、何が受忍限度なのか」を、具体的な判例などから提示できるか否かである。
しかし、管理組合に顧問弁護士がいないなど、トラブル解決能力がない場合には何の力にもなれず、事態は訴訟や調停に発展してしまうことも多い。
企業でもマンション管理組合でも、とにかく紛争予防のための仕組みの構築が不可欠であり、トラブルを初期に解決できる仕組みを構築しておきたい。
管理組合がどういう組織なのかは、意外と説明しにくい。
筆者が知る限り百科事典にこの言葉は出てこないし、『広辞苑』や「新明解国語辞典』にも掲載されていない。
比較的新しい辞典には掲載されているものの、その説明は区分所有法の言葉遣いをそのまま引用したようなものが多く、日常生活次元での感覚でいうと説明になっていないものが多い。
一方では、管理組合と町内会の混同も目立つ。
要するに、これほど分譲マンションが激増しているのに、その管理の中心となる管理組合のことは必ずしも正確に理解されていないといえる。
以下に書くのは、最低限これだけはきちんと知っておいてほしい。
という意味での、管理組合管理組合という組織については、区分所有法がその根拠を定めている。
分譲マンションの住戸を買って区分所有者になれば、本人が望もうと望むまいと必ずその一員となる組織が、管理組合である。
だから、入りたい人だけが入るという出入りの自由は、管理組合にはない。
また、マンション管理適正化法は、管理組合にはマンションの維持管理に努力する義務があること、区分所有者はその管理組合の一員としての役割を果たさなければならない義務があることを定めている。
しかし、それほどのことを定めてはいても、管理組合についての具体的なことは、こうした法律にはまったく出てこない。
区分所有法には「管理組合」という言葉さえ見当たらない。
具体的な管理組合のことを確かめられるのは、国土交通省でつくられた標準管理規約という公式のモデル文書だけになる。
管理組合組織運営の実情はどうなっているかでは、実際の管理組合は、どういう状況で運営されているのか。
じつは、その点は必ずしも定かに確かめられる資料がない。
そもそも管理組合が現在いくつあるのかが、推定でないとわからない。
また、望ましい状態で運営されている管理組合があっても、年数の経過によってすぐに実情が変わるから、現状をフォローできない。
そうした理由で管理組合の実情の確認は極めて難しいが、経験的にいえそうなことの一部として、次のようなことが挙げられる。
メンバーが関心をもたず協力しない組織は、弱体化する。
近年いくらかは少しずつ変わり始めてはいるものの、基本的にはいまもなお、この傾向が全国的に変わらない。
総会の出席者が少なく委任状で成立しているとか、役員のなり手が見つからないことは、その典型例だ。
役員が毎年変わるとか、居住者が年々入れ替わるということは、組織運営条件が継続しないことを意味する。
したがって、古くなったマンションほど、過去のことがわからなくなる。
過去の管理組合文書が散逸していることも珍しくない。
管理組合の組織イメージが法律上はまったく示されていないため、組織運営の原則は標準管理規約しかない。
しかし、その標準管理規約も、必ずしも組織の実情に即応できないため、管理組合では自分の物件の実情に応じた考え方で組織運営を行うようになる。
とくに、管理組合の組織運営条件はマンションの建物構造や規模と直接関係するので、超高層や超大規模マンションではかなり独自の組織運営方法を考えざるを得なくなる。
区分所有法の定める管理組合は、区分所有権という不動産の権利保有者の団体である。
いわば「権利をもつ」ことだけが意識された仕組みであって、「住む」という生活レベルでの発想が反映しにくい。
しかし、多くの人が集まって住むマンションでは、生活次元での問題に対応しないわけにはいかないから、管理組合は法律が想定していない生活次元の課題に直面するケースが年々増えていく。
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